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大消息!棚改腰斩,楼市要当心了

2020-01-31 点击:1763

8月19日,住房和建设部公布了2019年1月至7月国家温室改革建设数据:“1月至7月,已开工约207万套,占年度目标任务的71.6%(2019年国家温室改革计划新增开工289万套),完成投资6000多亿元。

没有比较,没有伤害。

2017年,提议从2018年至2020年重建1500万套温室改革项目。

根据住房和建设部公布的数据,2018年将启动580万套新的建设项目。实际建筑量达到620万套,超额完成目标。

所以,今年和明年的温室改革计划应该是大约450万个单位。然而,实际需求只有289万台。为什么好棚改革严重缩水?

棚改本身就是一个多用途的行业。澎湖计划是一项民生工程。它还可以推动建筑材料、装饰、家用电器等的有效投资和消费。它在稳定的经济增长中发挥了积极作用。

但是很抱歉,好事被下面的人毁了。

棚改旨在改善居民的生活环境,消除房地产市场的库存,刺激经济。需要根据实际需要因地制宜。

但是棚屋改革似乎在最近几年发生了变化。棚屋改革需要资金,资金由中央政府支付。对地方官员来说,这意味着国家通过长期低息贷款支持城市化。

换句话说,只要拆迁疯狂进行,地方建设得以实现,地方官员就会有所成就。

开发商在棚户区的建设中更加活跃。他们被怀疑违反了规定。他们利用低息贷款和政策支持疯狂攫取土地,给人一种错觉,以为三、四级房地产市场正在蓬勃发展,并在等待提价机会。

居民们看到拆迁市场如此火爆,以至于他们实际上开始付出代价。毕竟,拆迁补贴是几代人的一种收入。当农民有钱时,他们更喜欢买房子。

在这三方的攻击下,房地产市场第三、四条线的房价飙升。例如,乌鲁木齐曾经在二手房价格方面领先全国。最近公布的上个月70个大中城市的房价数据和河南平顶山的领先涨幅都与棚改有很大关系。

然而,实际的三线城市和四线城市并没有那么多迫切的需求,最终他们成为地方政府、开发商和居民,他们拿国家的钱去分发赃物,导致三线和四线房地产市场空置率更高、泡沫更大、资源浪费更大。

一切都违背了它的意愿。随着经济形势的恶化,三、四级楼市的问题暴露无遗。

过去,在新年期间,三线和四线城市有大量购房者,但去年三线和四线城市异常安静。

今年,网上披露鹤岗某小区房价甚至低至300元/, 320平方米高层复查仅15万元。然而,鹤岗仍有很多不到2万间房子。

像鹤岗这样卷心菜价格高的城市数不胜数,几乎都是三线和四线城市。

根据官方报告,中国12%的城市正在萎缩,主要集中在东北、西北和西南地区,中部地区的许多地区,甚至东南沿海的一些地区,如梅州和潮州。

由此可见,中国的房地产市场越来越分化。三线和四线城市没有那么多的需求和房价支持,下降甚至灭绝是不可避免的。

于是上述情况顺应了潮流,开始逐步开放对中小城市定居的限制。同时,对农村宅基地的限制也开放了。

以上是为了加快城市化,所以逐步缩小温室改革和资金渠道是不可避免的。

根据页面新闻统计,河南今年新增棚户区15万个,比去年的50万个下降了70%。

浙江计划新建18.3万个棚户区进行安置,比去年同期下降55%;

四川2019年的计划比去年低40%…

当然,没有一刀切的政策,但PSL正逐渐被地方债券取代。

首先,因为一些地方政府真的很穷,其次,在新法规出台后,许多地方政府根本没有资格发行债券。只有省级政府和计划单列市才有资格发行地方债券融资。

因此,2019年1月至5月,PSL棚改专项债务合计4483.91亿元。

其中,值得注意的是PSL正在逐渐减少,地方债务也在逐渐增加。

山西省2018年累计授信金额为1776.4亿元,但实际支付金额为1063.3亿元,占2018年底相应累计在途资金的40%。安徽省2018年发放信贷730亿元,实际到位527亿元,占在途资金的28%。贵阳市2018年累计信用评级金额约为800亿元,但实际到位不到200亿元,占相应累计在途资金的75%.

值得注意的是,今年央行连续第三个月暂停发放补充按揭贷款,这意味着整个第二季度基本上没有发放。

你出来的时候迟早要还的。

现在,三线和四线城市已经失去了棚户区的生命线,并赶上了政府的监管。经济形势恶化,人口外流,房地产市场下行压力巨大。

如果你想封锁房地产市场,你应该从资金短缺开始。

自今年4月以来,监管当局采取了更加严厉的措施,收紧了来自银行、信托、公开市场债券和其他方面的房地产融资。

近日,银监会开始对银行房地产融资进行专项检查,重点检查32个城市的房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,严厉查处各类挪用或违规资金进入房地产市场的案件。

同时,个人住房信贷业务监管进一步加强。

挪用消费贷款、商业贷款、首付贷款、信用卡透支等资金。购买房屋,以及在房地产领域非法挪用的其他银行信贷资金。

自7月份以来,继招商银行之后,南京银行、中信银行和浦东发展银行的首笔抵押贷款利率也上涨了20%。

几天前,贷款市场报价(LPR)发布了新的报价,市场认为抵押贷款利率可以下调。

但是,上面马上说抵押贷款利率不会因此降低,从而消除了许多人的幻觉。

春江水暖鸭先知,房屋企业对此早有警觉。

棚户区向低潮的转变和资金的收缩严重打击并进一步限制了开发商的征地意愿。人口外流最终会给地方财政收入和宏观经济增长带来压力。这是一个恶性循环。

所以现在许多开发商已经从三级和四级城市撤离,并将主战场转移到一级和二级城市。

例如,三线、四线之王碧桂园就是这样一个例子,而许多中小型住宅企业却没有这么幸运。

据报道,截至今年7月底,全国已有至少279家封闭式住宅企业,大多是布局为三到四条线的中小型住宅企业。

此时,回想CDB和住房和建设部去年的讲话并不难理解。“未来,大多数三线城市和四线城市的房地产市场都需要小心,尤其是那些已经进入和正在进入不断萎缩的三线城市的房地产市场。”

谢菊君认为房地产市场将进入2.0版。随着中小城市的不断收缩,将会出现大城市化、城市群化和城市化,因此未来的机遇将会出现在一线和二线城市。

资料来源:协居财经

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