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疫情将如何影响楼市?倪鹏飞:确保楼市稳定

2020-03-05 点击:1589

编者按:新型冠状病毒中的肺炎流行具有威胁性,其对经济的影响已引起了广泛关注。为了充分评估疫情对经济可能产生的影响,并提出恢复生产和稳定经济的政策建议,《证券时报》记者采访了来自科研机构、大学和市场机构的一些经济学家。该系列文章将陆续发表,请注意。

随着新型冠状病毒肺炎疫情进入关键时期,疫情对宏观经济的影响日益明显。在此背景下,房地产市场的走势和政策预期备受关注。对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受《证券时报》记者专访时表示,疫情对经济增长的负面影响可能很大。房地产市场的年降温率全年可能会增加,但房地产市场的整体稳定不会改变。他认为,目前没有必要或条件通过实施房地产刺激政策来对冲经济下行压力,但应根据时间和地点对政策进行微调,以确保房地产市场在疫情影响下的稳定,从而支持宏观经济稳定。

疫情对经济增长有负面影响或更为显着

证券时报记者:新型冠状病毒肺炎疫情已进入关键阶段,疫情对宏观经济的影响越来越受到关注。在你看来,今年疫情对经济增长的影响有多大?

倪鹏飞:我有一个简单的三决策分析框架来预测疫情对中国经济增长的影响。首先,它取决于疫情的严重程度、传播范围和持续时间。很难做出准确的判断,但从新型冠状病毒最初表现出的特征和病毒的传播来看,其严重程度应该超过2003年的非典。然而,在全国范围内防止病毒传播的效果也已显现,但仍存在变异、重复和长期等不确定性。其次,这取决于政策工具及其运作水平。应该说,在宏观经济政策方面,有更多的政策工具,更大的政策空间和更高的操作水平。然而,在其他领域,尤其是在一些地区的防疫和应急政策操作和政策操作方面,仍然存在许多不足。第三,这取决于市场反应,而市场反应又取决于条件、信心和预期。这方面存在许多不利因素,包括宏观经济下行压力、提振市场信心的需要以及导致一定恐慌和悲观预期的疫情。根据这一综合分析和判断,这一流行病?跃迷龀さ母好嬗跋炜赡芟喽越洗螅荒芨莨サ木槔止劭创N巳繁J迪帜瓿踔贫ǖ木媚勘辏旯劬谜咝枰佑辛Α?

这种流行病对经济增长的影响通常会产生大约0.5%的负面影响。从时间上看,从2月到12月,负面影响将逐渐减弱。从需求的角度来看,对经济增长贡献最大、影响最大的是消费。不仅一些持久和长期的消费被推迟,而且一些近期和短期的消费也急剧下降。当然,防疫相关消费和信息网络消费也推动了增长。尽管净出口对经济增长的贡献较小,但对出口的影响将更加显着。作为经济增长的关键项目,一方面,整体投资将被推迟,另一方面,私人投资可能会因市场信心下降。从企业层面来看,中小企业受到的影响最大,它们涉及经济增长的核心目标,即亿万人民的生存和就业。从区域和城市的角度来看,中国区域经济目前正在经历一场“南北分化、东中部一体化”的博弈和重塑。城市群和中心城市越来越成为主导引擎。武汉和湖北作为中心城市,在长江中游发挥着特别重要的作用。

总的来说,受疫情影响,房地产市场的年降温率可能全年都在上升。基于以上三个因素,我们对2020年全年房地产市场的预测进行了适当的更新,即房价可能上涨-3-5%,销售可能上涨-5-1%。旧城改造、旧房改造和医疗养老住房将加快推进,投资增长率可达8-15%。房地产市场的整体稳定性不会改变。

就具体影响而言,房地产市场可能会经历每月和每季度的时间波动。流行期间,销售、投资、建设、竣工等。会停止或急剧下降。疫情发生后,供需指标将逐步恢复并快速增长,投资增长率将恢复并大幅增长。房价可能会经历一个从下降到增长、从负增长到正增长的过程,但大幅波动的可能性较小。根据来自中学的3000份问卷调查结果,49%的网民原本在春节及随后的一个月内有购房需求,但由于疫情的影响,推迟购房的比例高达70%,整体购房需求将出现延迟。

在空间上,房地产市场的空间分异可能会有一些新的变化。在疫情期间,热点城市比非热点城市受到的影响更大。疫情发生后,一些疫情应对、城市治理和医疗资源较好的城市将有较好的恢复,而疫情应对、城市治理和医疗资源较差的城市将面临恢复困难。根据疫情检查,国家相关区域和城市政策的调整也将影响全国房地产市场格局。

在风险方面,虽然整体风险降低,但个别环节、主体和区域的风险可能加剧。主要是个人高周转率、高杠杆、高地价等资金压力,住房企业面临资金链断裂的风险;由于单个高杠杆家庭的工作和业务变化而导致的中断风险;三线以下较弱的城市可能面临库存增加和房价加速下跌的风险。当然,疫情对房地产市场和市场表现的最终影响主要取决于疫情的控制。

“因为时间和地点”的调整政策抵消了流行病对房地产市场的影响

证券时报记者:在经济下行压力越来越大的背景下,市场预计房地产政策会更加宽松,甚至建议出台刺激政策来刺激经济。你觉得这个怎么样?你有什么政策建议?

倪鹏飞:我认为没有必要也没有必要通过实施房地产刺激政策来对冲经济下行压力。房地产对经济健康发展有一定的抑制作用:房地产对经济增长的净贡献由正变负;高房价挤压了整个家庭的消费和生计;房地产开发过度导致经济结构失衡,阻碍了经济结构调整和产业升级;房地产风险是中国经济风险的重要来源。过去两年的房地产调控刚刚取得初步成效。如果我们对房地产实施刺激政策,我们不仅无法抵御经济衰退,还会使上述问题变得更糟。

我的建议是,首先,我们应该继续坚持“住房不投机”的监管方向,“以城市为基础的政策”的监管原则和“稳定房价、预期和期望”的监管目标。让房地产市场继续在合理稳定的范围内运行,不断降低风险,稳步转型升级。在此基础上,我们将促进稳定增长,推进改革,调整结构,造福民生,防范风险,保持宏观经济稳定。

其次,政策应该“根据时间和地点”进行调整,以抵消疫情对房地产市场的影响。鉴于疫情对房地产的外部影响所带来的波动,为确保落实“房无投机”的方向和实现“三稳”的目标

第三,加快城市短板建设、旧城改造、旧房改造和健康宜居环境建设,促进经济增长和结构升级。结合疫情暴露出的城市、居住区和住房的短缺和瓶颈,加快研究制定相关规划和计划,加快启动投资。同时,加快研究启动“旧城改造、旧房改造”的土地、金融和财政政策。

加快建立防范和化解经济社会风险的长效管理机制

证券时报记者:您认为如何防范和化解在房地产市场、金融、宏观经济等方面的风险影响下的疫情?

倪鹏飞:风险防范是近年来宏观经济政策的重要任务之一,并取得了显着成效。但是,经济社会发展和转型中的地方风险和隐患依然严重,包括金融风险、房地产风险、金融风险(包括地方债务)等。在疫情等外部突发事件的影响下,应对不当容易导致风险增加和风险共振,给经济社会发展带来严峻挑战和威胁。

为了恰当地预防和化解这些风险,首先,我们应该增强信心,稳定预期。信心比黄金更重要。通过党和政府扎实有效的领导人民群众的工作和示范,可以遏制新型冠状病毒的传播,克服市场恐慌,增强公众对政府和市场的信心。深化和加快市场化改革,增强市场信心;显示发展趋势稳定,发展潜力巨大,房地产发展趋势稳定,将增强市场信心。

其次,要冷静和谨慎。鉴于疫情对经济、金融、股票市场和房地产市场的影响,一方面,应进行前瞻性、及时和必要的政策对冲操作,以尽量减少市场波动、经济损失、增加的风险甚至蔓延。另一方面,各种政策套期保值操作应相互协调,努力控制节奏,防止过度紧张导致风险放大或集中爆发。

第三,我们应该利用疫情来弥补风险。有必要对通过突发疫情发现的风险变化进行监控,同时检查和发现新的风险源,然后采取积极可靠的措施填补短板,堵塞风险点。同时,要加快完善经济、社会和环境突发事件应急管理机制,加快建立防范和化解经济社会风险的长效管理机制。

此外,如果持续的供应跟不上需求,特别是日常生活必需品,不但会影响经济增长,也会影响消费物价指数,带来物价上涨和通胀压力,从而影响市场稳定。总的来说,一些涉及国计民生的行业还需要加快克服困难,恢复工作。要做好疫情防控的长期准备,加强疫情防控,关注经济民生。

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