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营收不足1亿,兴业物联赴港上市或成物业板块“边角料”

2020-01-26 点击:1865

source/Node Finance | Author | Fish

港股一向对估值非常吝啬,但地产股上市后的表现非常好。33,354只内资股的市盈率通常低于10倍,而地产股的市盈率通常为3至50倍。

房地产已经进入股票时代,资产运营成为焦点。由于物业管理公司的资产特征较轻,资本回报率和现金转换率都很高,所以在过去两年里,物业行业在资本市场上继续受到追捧,物业公司的上市也很有意思。据杰电2018年粗略统计,从2018年初到今年10月中旬,已有10家物业管理公司在香港上市,是过去三年上市总数的两倍。其中,有色彩生活、田园、绿城等地产巨头,也有贺红服务、新源地产等小公司。

在这种趋势下,房地产开发商正商集团的子公司兴业联合会最近向香港证券交易所提交了一份上市名单。正商集团目前是郑州第一大房地产开发商,已经完成了香港股市、美国股市和新三板市场的资本市场布局。如果这家子公司兴业银行成功上市,就意味着正商集团将收获第二个港股平台。同时,对于物业管理企业来说,抓住资本市场分红期,他们可以获得比传统房地产企业更高的估值。红杉资本(Sequoia Capital)全球执行合伙人沈南鹏在最近对被房地产开发商分拆的物业管理公司上市的评论中表示,分拆上市操作可以被视为“市值管理的第二条曲线”,这不仅可以增强市场竞争力,还可以获得更多的第三方物业项目。

但也有人认为港股非常重视企业规模。即使行业走强,也存在两极分化:碧桂园和中海地产等一些知名公司在这一年中涨幅超过100%,而市值不到20亿港元的一些物业管理公司表现平平。相比之下,法国兴业银行的年收入不到1亿元,而香港股市大多数类似公司的年收入超过10亿元,远非同一水平。这迫使外界对兴业银行在香港上市后的整体表现产生怀疑。

更悲观的是,从香港股票上市的一些关键指标来看,兴业银行能否成功上市还有一个问号。

二级上市

河南兴业物联网管理科技有限公司成立于1999年,隶属正商房地产公司,持有75.45%的股份。根据2018年管理的建筑面积,兴业五莲是河南省第三大非住宅物业管理服务提供商。综合实力在中国百强物业服务企业中排名第67位。

2017年9月,兴业银行在国内资本市场推出新产品资本化实践。然而,只有两年时间,这便于今年年初在新的第三板上市。至于终止上市的原因,兴业银行向外界解释说,战略发展和调整是必要的。然而,众所周知,由于新三板的流动性问题,许多公司被迫放弃新三板市场。同时,为了获得发展所需的资金,一些新三板公司更愿意转向香港股市。

兴业五莲招股说明书显示,公司大部分收入来自河南郑州提供的物业管理和增值服务,分别约为4730万元、7610万元、1.075亿元和7350万元,分别占总收入的100.0%、100.0%、82.0%和90.6%。

兴业银行的收入详情,来源招股说明书

智能化被业界视为未来房地产公司发展的核心优势。2017年,法国兴业银行也开始测试水的智能,提供安全和监控系统、门禁系统、停车场管理系统和施工现场管理系统的规划、设计和安装。根据公共信息,社会

然而,兴业银行仍然有一个很大的限制。虽然经营面积近年来大幅扩张,从2016年12月21日的70万平方米扩大到2019年6月20日的约200万平方米,但扩张速度取决于母公司的房地产开发速度。所有管理中的商业建筑均由正商集团开发。根据招股说明书数据,2016年至2018年三年间,兴业银行向正商集团提供物业管理服务产生的收入分别占总收入的94.0%、88.2%和88.3%。

兴业银行向HKEx提交的上市材料没有披露具体募集资金金额,但在资金使用方面,兴业银行表示募集资金将用于公司业务拓展。一方面,希望通过收购覆盖其他地区的服务,或与不同类型的物业管理公司实现协同增效,优化业务结构。另一方面,是继续提高智能工程服务。“蔡晟”是香港房地产行业最小的公司,其副总裁段秦飞在接受媒体采访时表示,目前香港股票在房地产行业热卖的原因不超过两个。一是香港上市将更加方便,因为国内上市的审批程序通常较慢,而在香港则较快。其次,许多房地产公司得到房地产公司的支持。在中国上市可能会因其独立性和关联交易而影响上市过程。

与此同时,根据公开数据,过去两年在香港上市的物业管理总公司都欢迎高估值和高增长。例如,蔡晟2014年首次上市时的市盈率高达68倍,雅生2018年上市时的市盈率达到47倍,碧桂园2018年上市时的市盈率超过50倍。市场几乎给出了比传统房地产公司更高的估值,这也许是刺激房地产公司上市的主要原因。

然而,自从法国兴业银行联合会发布招股说明书以来,它受到了各种市场冲击。最受批评的是它的发展规模。

根据中国房地产指数研究院和中国房地产十大研究集团的数据,兴业银行综合实力位列行业前100名,但该公司收入不足1亿元,与上市房地产公司的整体规模相差甚远。以目前最后一家上市房地产公司贺红服务公司为例。贺红服务2018年收入2.24亿元,管理面积635万平方米。然而,兴业银行2018年实现收入1.31亿元,仅为贺红业绩的一半。同时,法国兴业银行目前管理的建筑面积为210万平方米,仅是2018年底贺红服务的三分之一。

法国兴业银行负责建筑面积的细节。源招股说明书“与刚刚上市的兴业新源服务的规模相差甚远。2018年,新源服务收入3.93亿元,经营面积1170万平方米。还值得一提的是,新源服务上市后的13个交易日内,跌幅达到-41.72%,收盘价1.83港元低于发行价。业内许多人将鑫源服务的失败归咎于公司“太瘦”的基础。

这种比较使得很难想象法国兴业银行上市后的市场反应。

扩张幅度大且显而易见

一般来说,大型物业管理公司依赖大型房地产公司,可以从母公司获得更多项目。发展速度快于其他类型的房地产公司,确保内生发展。在这种驱动力下,边际增长率将明显提高。

但是看兴业物流协会的数据,情况出乎意料。2017年,法国兴业银行的物业管理和增值服务收入增长率为58%,2018年为43%,2019年上半年,收入增长率降至36%。兴业银行在物业管理和增值服务方面的收入增长并没有增加边际增长率,而是逐年下降。

一些业内人士公开表示

然而,随着近年来外国房地产开发商接管郑州,母公司正商集团的日子也不轻松。房地产大数据应用服务提供商凯尔瑞的统计显示,截至2019年9月,碧桂园已经成为郑州第一个房地产市场。郑商集团以0.6亿元的差距开始失去郑州的领先地位。

同时,面对全国数十亿住宅企业的布局,正商集团陷入“中原”。根据该公司的官方网站信息,在过去20年开发的90多个项目中,80%以上的土地储备来自郑州。虽然正商集团多年前宣布将走出舒适区,进行全国分销,一度到达海南文昌、山东青岛、河南信阳、洛阳、新乡等地,但随后中原地区以外的扩张战略落空。2018年,正商集团销售额达到509.7亿元,比上年销售规模大幅增长。然而,对于500多亿住房企业来说,突破该区域的困难也成为进一步扩张的制约因素。

随着新一轮房地产调控周期的开始,房地产调控将导致大市场低迷,开发商现金流紧张,规模扩张能力不足。与此同时,房地产融资的不断收紧也使得房地产公司大规模收购土地成为一种奢望。在这种情况下,正商集团可能错过了最佳的扩张机会,未来的道路将变得越来越艰难。

此外,兴业智能发展模式仍面临更多挑战。

结合招股说明书数据,发现兴业银行在2017年增加智能工程服务业务后,毛利率从2018年底的47.5%上升至2019年上半年的49.0%。然而,兴业联物智能项目认可的收入从2018年底的14%下降至2019年上半年的9.2%。

随着5G时代房地产的高库存和物联网、云计算、大数据和人工智能相关领域的快速发展,物业管理行业的智能化必然是大势所趋。然而,问题是在这个行业复制智能并不容易。“一方面,不同等级的属性对智力有不同的要求;另一方面,不同地区和规模的城市对智力也有不同的要求。”安吉凯首席分析师张博最近在接受媒体采访时说。同时,智能受到智能硬件发展的限制,很难判断未来的预期收入。

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