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蔡继明:建议允许城市居民到农村买房或租地建房

2020-01-18 点击:1154

经过20年的关注,NPC代表蔡继明提出了另一项关于土地制度改革的建议

NPC代表蔡继明:建议允许城市居民到农村“买房或租房建房”

NPC代表、人大常委会委员、清华大学蔡继明教授以其对价值分配理论的研究而闻名。在过去的20年里,他在NPC和CPPCC会议期间提交的法案中一直把重点放在土地制度改革上。今年,蔡继明再次提出了一项关于《土地管理法》修正案的更详细的法案。

他认为,现行《土地管理法》取消了集体建设用地使用权,禁止集体土地进入建设用地市场,导致集体土地与国有土地产权制度不平等,阻碍集体土地参与工业化和城市化建设,分享工业化和城市化的利益,损害农民权益;但是,农村宅基地没有处置权,因此无法流转,造成了大量的“空村”和闲置土地。

《关于修改中华人民共和国土地管理法的议案》年,他提议严格规定政府征用土地仅限于公益用地范围,允许城市土地保留集体所有权,界定农村集体土地所有权主体,明确农村集体土地和国有土地享有同等权利和价格。

目前,该法案已由30多名NPC代表审查和签署,并将共同提交给NPC。

建议明确:农村集体土地所有权主体

国家商报记者(NBD):您在《关于修改中华人民共和国土地管理法的议案》中提出“明确农村集体土地所有权行使主体”的原因是什么?

蔡继明:现在,谁应该行使农村集体土地的所有权?《宪法》规定农村土地归集体所有,城市土地归国家所有。现行《土地管理法》规定,城市国有土地由国务院代替土地所有权。谁将行使集体土地所有权?目前,还没有明确的规定。

事实上,根据《土地管理法》,原来的村委会和村集体经济组织只是集体土地的管理者,而不是所有者。但是,中共中央这次关于农村产权制度改革的决定已经明确规定,集体经济组织应当代表集体行使集体所有权,因此必须体现在《土地管理法》中。

《土地管理法》第二条规定了国有土地所有权的主体:“全民所有,即国有土地所有权由国务院代表国家行使”。但是,第十条只规定农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营管理,并不确定集体土地所有权的行使主体。为了与行使国有土地所有权主体的确定相一致,建议将第十条修改为:农民集体所有的土地由村民委员会代表全体农民行使,由村集体经济组织经营管理。没有村集体经济组织的,由村民委员会经营管理。

建议很明确:农村集体土地拥有同样的土地、同样的权利和同样的价格

NBD:农村集体土地应该表现出什么样的才能实现与国有土地同样的土地、同样的权利和同样的价格?

蔡继明:过去,国有土地有权拥有和使用。我们对农村集体土地没有明确的规定。它被称为集体建设用地,但它从来没有与国有和城市建设用地一样的土地、权利和价格。

我们对农村集体建设用地实行了许多限制。

首先,建设用地不能用于房地产开发或住宅开发。否则,它被称为小产权房,这是非法的。建设用地需要转让。宅基地只能在村集体内部转让。宅基地和房屋不能出租给城市居民。

此外,为了建设集体建设用地,必须先征用为国有土地,只有征用为国有土地才能进行建设。

那么,农村集体建设的所有权如何能够

因此,我建议《中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》第63条“农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或出租用于非农建设;但是,符合土地利用总体规划,依法取得建设用地的企业,除因破产、合并等情况依法转让土地使用权的企业外,修改为:“农民集体所有的土地(包括建设用地(含宅基地)和农用地)的使用权,可以在与国有土地相同的基础上,以相同的权利和价格进入市场。 在符合城乡规划和使用控制的条件下,满足城乡建设中非公益性用地的需要。 “

建议扩大:农村宅基地使用权转让范围

NBD:您也建议扩大农村宅基地使用权转让范围。这个提议的理由是什么?

蔡继明:根据国土资源部的最新数据,中国城市土地总面积为平方公里,农村土地总面积为平方公里。农村集体建设用地是城市国有建设用地的两倍多,其中70%以上是宅基地,56.1%的全国总人口是城镇常住人口,只有43.9%的常住人口在农村。这表明农村集体建设用地,尤其是宅基地的利用效率极低,尤其是大量农民在城市打工,大量农村房屋和宅基地闲置,许多村庄成为空村。

目前的“三块地”改革试点只允许农村集体经营建设用地进入市场,农村宅基地只能在集体所有制成员之间流转。然而,只有10%的农村集体建设用地实际上属于经营性建设用地,即乡镇企业用地。只有如此少量的农地才能进入市场,这不足以建立一个城乡统一、竞争有序的建设用地市场。

如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转,至少三分之一未使用的农村宅基地使用权可以通过抵押担保、租赁转让、城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场,城市建设用地可以增加70%以上,这不仅拓宽了农民财产性收入的渠道, 促进农村集体建设用地的节约集约利用,同时也有效抑制城市房价上涨,帮助农民工落户城市,加快农民工市民化进程。

近日,中共中央办公厅、国务院办公厅发布《土地管理法》,建议实行承包土地、宅基地和集体建设用地使用权,赋予农民更多的财产权,增加农民的财产收入。

国有建设用地使用权作为用益物权,可以通过招标、拍卖和绞刑的方式出租和出售给中华人民共和国全体公民,包括城镇居民和农村居民,以及外商投资企业。同时,农村宅基地使用权也被中国《关于完善保护产权制度依法保护产权的意见》认定为用益物权。它应具有与城市国有宅基地同等的权力,并应允许农村居民将住房连同集体宅基地使用权出租、抵押和转让给城市居民。

不仅如此,允许农村宅基地进入市场自然会使城市村庄的小产权房合法化。城乡建设用地增减挂钩不需要通过政府征地来实现。完全有可能在集体土地所有权范围内促进城市中村庄的改造。这样就可以绕过高成本的征地环节,农民和开发商可以通过市场机制在符合城市规划的前提下自由协商解决问题。

蔡继明对当前形势有什么建议?

现实:国有土地归国务院所有。谁将行使集体土地所有权?

建议:界定农村集体土地所有权的主体

现实:农村集体建设用地受到诸多限制。例如,建设用地不能真实使用

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