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一掷千金,或许买个后悔晚矣!房市下半场,应该为什么而紧张?

2020-01-13 点击:1298

每次我们认真谈论房子,一个同事会后悔没有买下隔壁更好的房子,因为每平方米300元的差价。这不仅是因为当时300元的差价现在已经超过2万元,还因为他每天都要生活在一个相对不同的环境中。

这不是一个例子。

虽然有些地方房价仍在飙升,各种奇异的抢房现象仍在上演,但真正有远见的人已经开始更加清醒地看待和规划房子的未来。

首当其冲的是对市场更敏感、市场影响力更大的领先开发商。

例如,万科从“城市配套服务提供商”升级为“城乡建设和生活服务提供商”,恒大开始以高质量增长为首要目标。

一些二级和三级开发人员比以前更加焦虑和抓紧每一分钟。媒体可以在三天两头看到他们的新口号。

无论是领导还是二线或三线开发商,每个人不再只强调位置和房子有多好,好的生活、生活质量和生活方式……已经成为每个人争相使用的关键词。

关键词强调得如此一致,因为每个人都真正感受到了市场的变化:经过多年的消费升级,它已经成为房地产市场演变的主旋律。

在这个主题下,每个人对生活质量都有更高的要求,无论是第一套需求、改善类型,甚至是房地产投机者,这也是下半年房地产的核心特征。

美好的生活、生活质量和生活方式都取决于一件事:

物业服务和管理。

物业服务和管理不仅决定了生活质量,也决定了房子的价值。

中学数据显示,2016年,全国百强物业管理企业管理的二手房平均价格比周边地区高出11.45%。关键是在前100名中有更好的物业服务和管理。

范围已经缩小到前十名和前一名,差距甚至更加明显。

2016年底,对全国15个大中城市近15,000平方米及10年以上住宅项目的抽样调查显示,万科在同一类型、同一时间、同一开盘价的项目中,98.3%的物业管理房价高于周边项目,整体溢价高达26.77%。

优质房地产溢价背后是提高中国房地产整体水平的迫切需要。

中国的房价是世界上最高的,但房地产服务的整体水平甚至低于中等发达国家。在住房短缺的时代,开发商和购房者关注的是房子本身,而服务通常处于次要地位。

但是多年来,开发商和购房者的共同进步使得物业服务越来越重要。在万科和其他前瞻性开发商的领导下,好物业和坏物业的区别越来越明显,这种区别已经成为一种价值。

当这种价值差异不断出现并反映在房价中时,即使是过去对房产不够重视的开发商也不得不面对一个严重的问题:

如何升级房产,使房子更有价值。

中国的物业管理公司主要由两部分组成:一是开发商建造的物业管理公司,二是独立于开发商的物业管理公司。

不管怎样,在物业管理价值不够明显、公司本身缺乏盈利能力的环境下,绝大多数公司都相对被动地经营,从而使行业整体水平处于低端,高度分散。

但是最近几年,情况发生了很大变化。

一组数据显示,2013年全国百强房产的市场份额仅为16.28%,但到2016年底,这一数字已攀升至29.44%。此外,前100名企业中的头效应也在增加。过去10年,管理领域前100名企业的平均增长率为10%,但前10名企业的平均增长率高达38%。

变革背后是总公司的主动性。

例如,蔡晟、中海地产和绿城服务等五家香港上市公司加快了

虽然高素质的开发商依靠物业管理的优势来提升品牌价值和利润空间,但一些开发商却因物业管理而蒙受价值损失。一些分析指出,国内几家大型开发商的口碑与其规模和地位极不相称,已成为制约其未来发展的隐患。

导致其声誉不佳的关键因素是缺乏物业管理。

但是开发商也对这种缺乏感到不满,因为他们的专业知识甚至责任仅仅是建造房屋。业主后来的需求、社区文化、设施维护和维修都是物业工作,但许多物业公司的开发项目不属于开发商自己。

但业主不会注意到这一点,开发商将为社区承担所有责任。

在过去,人们常常被指责卖房子赚钱。现在,污名直接影响到房地产的价值,开发商的利润,甚至是生命线,这使得开发商不得不更加关注它。

开发商领导的物业管理革命也发生了。

这场革命的核心是开发商推出了高质量的物业配置大升级:要么提升自己物业公司的物业管理水平,要么选择更高标准的物业管理公司来更好地匹配自己。

万科、中海、保利等已经领先的优质物业管理公司,迎来了前所未有的机遇。

万科等领导面前是两万亿级市场:

根据“中国房地产行业长期发展动态模型”,未来四年全国物业管理面积将至少达到235亿平方米。这意味着,以行业平均物业服务费为基础,仅基本物业服务就将形成1.2万亿元的巨大市场。除住宅外,对商业、工业园、写字楼和公共设施等物业服务收费的需求也会同步上升。

除了基本物业服务的收入外,物业管理公司还直接控制社区增值服务。2017年,全国社区增值服务市场规模将达到4500亿元左右。根据过去三年28%的平均增长率,2020年市场规模也将超过1万亿元,甚至超过物业服务收入。

万科作为总公司的代表,也在用自己的成就来证明自己的巨大机遇。

万科地产将于2015年开始市场化运作,2016年实现收入50亿元;2017年,收入飙升至80亿英镑。更重要的是,截至2017年11月,万科物业管理的2287个项目中,52%不是万科物业开发的,26%不是住宅项目。这也意味着它已经完全放弃了对万科成长道路的依赖,融入了2万亿市场的汪洋大海。

万科地产除了帮助全国开发商弥补住宅领域的房产短缺外,还频繁对第一太平戴维斯等国际“五大巨头”发起攻击,赢得了腾讯、阿里、京东、华大基因、华为等一系列重量级客户。

正是由于房地产领域的出色表现,万科有信心在新定位中加入“生活服务提供商”,余良有信心宣称万科作为开发商的时代已经结束。

甚至,早在2015年万科开始市场化运作时,余良在一次内部会议上就明确表示:“万科的地产前景光明。如果上市,其市值肯定会高于万科。”

万科地产维旺科地产仍然有价值,这必须基于更多开发商选择万科地产。不仅万科,中国海运和保利地产也在制定这样的计划。

为什么开发商不自己动手,选择万科和其他合作?物业管理真的那么难吗?

业内人士的回答是:对于物业管理能力不足的开发商来说,选择万科这样的专业管理公司比自己做更划算,而且太多太多了。

具有成本效益,不仅因为专业公司可以让自己更无忧无虑,让业主生活得更好,还因为他们可以在出售房屋时告诉客户:我们的社区由万科物业管理,因此价值更高。

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事实也证实了这一点:专业的高质量地产公司和开发商之间有许多成功的合作案例,但很少有开发商没有能力在自己的地产上做好工作的成功案例。

在这种情况下,你为什么不多担心,多关注自己的房子,让万科这样的公司利用自己的专业和品牌价值为自己增值呢?这也成为越来越多的开发商提高品牌价值的共识。

在过去数年,数间大型发展商相继报告,他们已尽力重组物业服务,但结果大多不尽如人意。包括腾讯在内的许多互联网和科技巨头也开展了跨境业务,但成效并不理想。甚至他们自己的财产也被移交给了专业公司。

究其原因,物业管理是一个高度依赖时间积累和经验沉淀的行业。无论是万科、中海、龙湖、金科等物业管理公司,都花了20多年的时间才进入目前的状况。

以业内公认的领导者万科为例。自1991年王石和一群员工横扫万科社区捡烟头以来,万科的竞争壁垒就已经建立起来了。这也是科技公司跨境物业管理的重点,大数据和人工智能难以真正满足业主的多样化需求。

让后来者绝望的是,当你开始追赶时,领导者设定了一个更高的门槛。

例如,万科地产目前正在结合移动互联网和大数据等新技术,推动行业整体技术升级,集团副总裁兼万科地产CEO朱保全亲自监督阵列王力可石捡烟头。他要求万科地产每年将其营业收入的1.5%用于R&D创新。根据这一估计,该公司在过去两年中在R&D投资了近2亿英镑。

今天,万科物业总部一半的成员是信息技术人员。这个技术团队创造了一个巨大的信息平台智能服务,一整套互联网应用系统,包括调频系统、作战地图系统、“生活在这里”应用、“帮助在这里”应用、营地系统等。

通过系统监控和数据处理,万科地产对值得关注的信息进行24小时不间断控制,通过被动判断和主动干预相结合,实现高效运营和准确服务。在它的支持下,万科能够通过“住在这里”应用程序及时回应和处理业主的几乎任何问题。

不仅万科,还有雄心勃勃的物业管理公司都在紧跟技术潮流,建设智能社区。这场技术革命也把这个行业完全分成了两个阵营。领导者的服务效率和劳动成本不断降低,产品和增值服务不断提高,落后者面临越来越大的生存压力。

营地也使主人的生活两极分化。生活在一个由高质量企业掌控的社区和生活在其他社区已经成为两种截然相反的经历。

市场对物业管理的价值发现,消费者对物业服务需求的急剧增加,促使开发商选择了更专业的物业公司,这也使许多无法跟上步伐的物业公司面临风险。

2016年,百强物业管理公司的平均收入为6.3亿元(这意味着许多百强公司的收入不到6亿元),但平均技术投资仅为478万元,占收入不到1%。同时,在前100家企业中,只有9.25%的企业拥有学士或以上学位,51.88%的企业拥有高中或以下学历。

由此可见,面对巨大的市场机遇,即使百强企业中的大多数也面临着规模实力、资本、技术和人才的巨大短缺。在100强之外,这一点更容易想象。

当行业革命浪潮袭来,资本、技术和人才聚集在行业的最前沿时,如果这些企业不能按要求改变和增强竞争力,它们被淘汰只是时间问题。

一方面,开发商将越来越倾向于选择专业品质的物业品牌,赢得m

购房者,无论是自住还是投资,在花掉他们一生的积蓄甚至透支之前,都应该三思而行。除了房子,你还会买什么样的生活质量?什么样的生活环境,甚至什么样的未来?

这样不仅不会因为房产贬值而后悔,也不会因为几年后每天糟糕的生活环境而后悔。

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